【リスク注意】投資したくても資金がない。そんな場合は、住宅ローンを利用するという手もあります。

米ドル円と豪ドル米ドル


26〜27日の米ドル円15分足です。27日は朝からずっと115円台を攻める展開になっており、何度かタッチするのですが、またすぐに114円台に戻る動きを繰り返していました。15時頃になって115.10円を中心とした動きになり、ちょっと上抜けした感じです。昨日発表の指標がそれほど良くなかったこともあってか、そこまでモメンタムが放出されている感じでもないので、また114円台に戻るかもしれませんね。

豪ドル米ドルも同じくほぼヨコヨコの展開。私の手動トラリピも、利食いするでもなく、ポジションを増やすでもなく(現在1本)、良い意味で安心して見ていられる運用が続いています。

豪ドル米ドルペアで「手動トラリピ」はじめました。この通貨ペアを選んだ理由や、発注の管理方法など。

2017.01.10

さて、記事タイトルの件ですが

最近は「投資」と「節約」という観点からブログ記事を書いているつもりですが、サラリーマンの手取り収入が下がり続ける中、投資のための資金がない、という方も少なくないと思います。だからといって、毎月収支カツカツの生活を続けていては、いつまでもおカネに使われることになります。そんな方で、まだ住宅ローンを組んでおらず、賃貸に住んでいるのなら、最大の出費であるところの住居費を投資に回すという方法もあるかと思います。

最大の出費「住居費」

住居費のめやすは収入の25%以内と言われていますが、これを超えてしまっている場合も少なくないでしょう。例えば総支給35万円だと、手取り額で30万円前後になりますから、25%は7万5000円。地域にもよりますが、そこそこ立地条件の良い賃貸マンションだと、せいぜい1LDKですよね。妻子がいると、1LDKでは窮屈なので、郊外の広い間取りに引っ越そうか、という時に「現在の家賃と同額の返済で住宅ローンが組めますよ!」という魔の手が忍び寄るわけです。

ほんと、よくあるケース

かくして、ほとんどの場合は、「現在の家賃=月額返済」が住宅購入のベンチマークになります。あくまでベンチマークですから、たいていここから上がっていくわけです。「ボーナス払いを併用すれば、もうちょっと都心に近くに買える」「頭金を親から借りれば間取りが一つ増やせる」・・・だいたいこんな感じですよね。新築マンションの場合、住宅ローン返済月額の全国平均は11万9000円だそうですから、だいたいの世帯は無理している感じですよね。

銀行やマンション業者の考え方

銀行もマンション業者も商売なので仕方ないのですが、彼らは買い手(借り手)家計の収支バランスになどに興味がなく、ベンチマークは買い手(借り手)の与信の上限なので、少しでも高い商品、高いローンに誘導しようとします。そして彼らは、毎日同じ商品を売っていて、買い手(借り手)がどのようなセールストークに弱いかを熟知しています。ところが買い手(借り手)は、一生に一回住宅購入経験があるかどうかの、いわばド素人。そこには、圧倒的な情報の非対称性があるわけです。いくら素人がネットや本で勉強したところで、そういう人はそういう人の攻略方法があるのです。経済学において情報の非対称性は道徳的危険(モラル・ハザード)を生じる問題とされており、まさに教科書通りですよね。セールストークはセールストークとして聞くとして、しっかりと自分の身は自分で守らなければなりません。

住宅ローンで住居費を下げる?

家計のファイナンスはキャッシュフローが最優先

上記のような理由から、たいてい住宅ローンで家計のキャッシュフローは悪化してしまうのですが、本来、家計のファイナンスというのはキャッシュフローが最優先だというのに、はっきり言って本末転倒としか言いようがありません。金利負担のうえ固定資産(住宅)購入という大きなリスクを冒すのですから、リターンとしてキャッシュフローを入手しなければ意味がないんです。そのためには、

  1. 購入価格を抑える
  2. できるだけ長期ローンにする
  3. 繰り上げ返済はしない
2と3はファイナンス上は同じ意味ですが、繰り上げ返済してしまう方が多いので、念のため。

住宅ローンの繰り上げ返済は、してはいけません。個人の特別な権利を行使しているという認識を持ちましょう。

2016.10.16

物件は中古マンション、ローンは35年で

地方都市なら築15年程度をめやすに探せば、3LDKや4LKDのマンションでも1,000万円台前半でかなりの物件数がみつかるはずです(ただし、昭和56年以前の建物だと、原則としてフラット35が使えません)。今後の家余りで戸建ては売りたいときに買い手が見つからない可能性が高いので、オススメしません。
かりに物件が1,280万円で購入費用が10%として総額1,408万円。頭金なしの全額ローン、金利全期間1.7%として、月々の支払いは、ボーナス併用なしで44,503円になります。今の家賃が75,000円とすれば、月々差額30,497円、年間365,964円のキャッシュフローがうまれることになります。これは、ファイナンス的には年間354,964円を金利1.7%で調達しているのと、ほぼ同じ意味になります。これを、かなりリスクオフと言える年利10%で運用すれば、利ざやの8.3%相当額は収入になります。月々3万円を8.3%で複利運用すると考えると、35年後には20.315%の税を差し引いても約5,000万円に達する計算になります。単純に累計しても1,200万円ほどにしかならないのですから、複利の絶大な効果を感じますよね。また、実際には、1.7%の利息負担は仮想であり、かつ単利なので、10%の複利で概算しても構わないと思いますし、分離課税も毎月課税されるわけではありませんので、運用パフォーマンスはもう少し上がります。

個人が1.7%で資金調達できるか考えてみる

資産のない人が資金調達する方法は限られている

まず、銀行に行って「資産運用するのでおカネ貸してください」と言うと、頭がおかしいと思われるか、せいぜいアパート経営融資や投資信託を勧められるのがオチです。結局のところ、余裕資金のない個人がどうしても資産運用したければ、事実上、無目的ローン(いわゆるカードローン)で借りるしかないのですが、よほどのプライム層でないと15%の金利をとられるので、運用で利ざやを得るには、かなりのリスクをとらなければなりません。

住宅ローンは、歪んだ制度が生んだ「異常な好条件」

となると、もともと予定していた固定費相当額を低金利で調達して生み出したキャッシュフローを投資に充てるしかないのです。それでも、現実的には、サラリーマン世帯にとっての選択肢は、住宅ローン、オート(マイカー)ローン、教育ローンくらいじゃないでしょうか。低金利時代なのでオートローンや教育ローンも3%前後と金利は下がっているのですが、返済期間がそれほど長くできないので、月々のキャッシュフローがあまり生まれないのが難点です。やっぱり、住宅ローンなんですよね。個人がこんな好条件でおカネを借りられるなんて、はっきり言って異常だと思いますし、100年もしたら、金融史に残る汚点として語り継がれているかもしれないと、最近本気で考えています。

くりっく株365という選択肢も

FXへの嫌悪感?

FXで年利10%の運用はかなりリスクオフというのは、詳しいお知り合いなりに聞いていただければウソでないことがわかっていただけると思いますが、それでも、なんかFXっていやだ、という方は、岡三オンライン証券 くりっく株365という選択肢もあります。現在、日経225、NYダウ、ロンドンFTSE100、ドイツDAXが取引できますが、まず目が行ってしまいそうな日経225は値動きが荒く配当も少ないのでオススメしません。その点、NYダウなら証拠金は1枚4万円で、まず、年間5万円程度(2016年実績)の配当が受け取れます。1年間分ドカンと配当があるのではなく、NYダウを構成する企業の配当時期ごとに年間80回ほど配当がおこなわれるので、実感が得られて楽しみもあります。

株価変動への期待、あるいは備え

株ですから、配当とは別に、株価の変動による利益、または損失があります。NYダウが2万ドルの大台を突破したのが記憶に新しいところですが、相対相場のFXと違い、株価は本質的に上がろうとうするものですし、実際にこれまで、NYダウに関して言えば、リーマンショック等、一時的に大きな下落はあっても、長期的には上がった結果2万ドルに達したのです。そう考えると、たとえ含み損が発生しても耐えうる資金を用意して、再び株価が上がるのを待つのがベターと言えます。
例えば、年10%の運用利益を狙うプランなら、ちょっと運用のスタートは遅れてしまいますが、まずは年間約5万円の配当を得るために50万円を貯めてからNYダウを1枚買えば、証拠金4万円を差し引いた46万円までの下落、つまり、現在2万100ドル前後のダウ平均株価が1万5500ドルまで下がってもロスカットされることはなく、昨年のイギリスEU離脱ショックくらいなら余裕で耐えられます。そして、配当と毎月の住居費減額分を合わせて50万円貯まるごとに1枚買い足していけば、配当だけを考えても、先に挙げた計算例ほどのパフォーマンスに近い複利運用が可能です。そのうえ、株価が上がって利益まで得られたら、さらに嬉しいですよね。

くりっく株365も投資である以上リスクをゼロにはできませんので、よく検討してから実行されるようにしてくださいね。

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ABOUTこの記事をかいた人

そうたろう

FXと節約を組み合わせた記事を書いています。 元会社員、元会社経営者にして元浪費家。現在はフリーランスで生計を立てています。もっと早くお金の正体に気づいておけばよかったな〜などと後悔しながらも、あとの祭り的人生をそれなりに楽しんでいます。